猎德村拆迁补偿每户多少钱，猎德村？

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猎德村拆迁补偿每户多少钱，猎德村？

等了那么久，耀胜尊府终于在昨天开盘了。去年现场跟我说的是：

平层6.5万+/平，复式7万+/平。

昨天大V们说的是，首开即售罄！1小时卖了230多套，相当于一分钟差不多卖了4套……

番禺什么时候有这种神盘了？真是这数据，隔壁越秀和樾府听了也要退避三舍。

抱歉，虽然今天是周一，但我还是头脑清醒的。耀胜尊府，请不要真的把大家水鱼！

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玩套路？耀胜尊府真实卖了几套？

耀胜尊府属于汉溪长隆TOD，开发商是港企新世界和广州地铁，去年5月项目已开放售楼处。相当于蓄客小一年，昨天一次释放。

憋了那么久，估计领导等得很着急，所以搞波大新闻是必须的。

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项目预售证/阳光家缘网

这个3月，耀胜尊府一共领了两张预售证。一张是3号楼、4号楼的【20230044】，取证日期是3月10日，阳光家缘网显示该证已售住宅9套，未售455套。

另一张预售证是1号楼、2号楼的【20220689】，取证日期是3月17号，目前已售32套，未售358套。

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网签情况/阳光家缘网

464+390，两张预售证合计852套，已网签41套，网签率约4.8%。说实话，去年至今广州楼市虽然拉胯，但这个数据郑志刚总裁应该是笑不出来。

不要以为总裁抖音上接地气很受欢迎，你们销售就不需要努力了喂。

当然，项目网签率跟去化率不同。从下定、认筹到签购房合同、网签，中间流程拉得很长。顺利的话还好，一旦购房者资金不到位或者碰到名额问题，网签会无限延期。

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项目样板间

网签率造不了假，去化率是个任人打扮的小姑娘。正式首开包装一下，集中转认购是很正常的事。

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项目样板间

按照项目的输出口径，昨天“首开售罄，一分钟卖4套”。去化率100%，这中间水分太大，小白都不信！真实数据应该是介于网签数量和实际认购之间。

如果除去内部认购的员工房，实际去化率不会高于50%。

那为什么耀胜尊府还要闭着眼睛吹热销100%呢？给买家洗脑的基本操作，领导也要交差的嘛！

然而，购房者早就被市场锻炼得异常醒目，久病成医，愿意上钩的水鱼，真的不多，拆迁户例外！

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成交价5-6.5万/平，合理还是偏高？

耀胜尊府产品涵盖88-140平的平层、复式等，6栋住宅，一字型布局，属于商住+TOD综合体。

据说项目户型总共超60种，在广州看了这么多盘，我还是第一次听说如此任君挑选的盘。出图纸的设计师，你是得罪老板了么？？

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耀胜尊府效果图

实际上，户型越多意味着业主人群更复杂，纯粹性稍稍打折。耀胜尊府输出的成交价格是5-7万+/平，具体多少呢，我认为偏左边一点。

这个价格是什么水准呢？还是拿隔壁卖最后一期的和樾府来比。最近他们家的成交价是均价才5.5-5.8万/平。

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耀胜尊府实景

这两个盘共同的点都是村小，教育都不咋滴，但地段和产品上，两者都不错。

准确来说，和樾府还略胜一筹，毕竟人家在万博CBD核心，口号喊的是“一半公园一半城”，有模有样，更偏改善大盘。

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越秀和樾府

这点销售朋友们和项目人员别杠，杠那就是你对，大家的出发点不一样，理解。

探长了解到的是，耀胜尊府实际成交鲜有过6.5万/平的，6.4万/平是顶天了。

即便是6万+/平，放眼广州，这个价格可以选95%房子。比如天河都能买到珠江花城的新盘，二手房更不用说了，非天河、海珠核心区大把任选的，比如骏景花园、光大花园。

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骏景花园近期成交价/贝壳

老黄埔核心区，标杆盘城光最高达不到这个价格。在番禺长隆想维持这个价格还是有难度的。

sorry，耀胜尊府你的调子还是起得太高，港企务实开发的精神不能丢哇。

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有TOD和K11，耀胜尊府没必要瞎吹

现在行情不好，开发商一通操作下来，想营造出一副热销爆抢的场面，这点探长是十分理解的。

但是！上头过火真没必要，只会适得其反。广州的购房者是最接地气的了，拿出点实实在在的东西，他们会自己PUA自己，不用你劝。

比如要引进的K11 select，刚好和华润要引进的万象系成双成对，怎么吹荔湾已经打过版了。

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耀胜尊府配套

还有TOD综合体这点，汉溪长隆站是3、7号线、莞佛城际换乘站，3号线不用多说，广州地铁流量之王。

7号线西延顺德北滘新城，东至黄埔科学城，中间还串联起长隆-万博和大学城、鱼珠第二CBD板块，换乘多、辐射面广，含金量十足。莞佛城际联动广州，这大饼也很香。

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7号线途径区域/房二娃

这种纯正地铁上盖，有商业，有人流（长隆），板块想象力还是可以的。

有意思的是，上周六旁边里仁洞村的冼马彭复建区正式启动私宅签约，按照此前开发商给出的旧改补偿方案，村民会拿到不菲的临迁费，未来补偿更不会少。

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里仁洞村旧改补充方案/美好里仁洞

投资近200亿的番禺旧改航母，越秀操刀，未来会不会成为番禺的猎德村呢？这波红利，给你机会要会利用呀！

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里仁洞村旧改补偿方案/美好里仁洞

当然，开盘耀胜尊府也不傻，前脚分红，次日开盘，时机刚刚好，不知道现场有没有冼马彭的村民。

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里仁洞村旧改实施方案

勾机动土，奔驰路虎。销冠们，没事去村里走走，可能还比你在售楼部站一天好哦。

耀胜尊府能不能买呢？说实话，除了比较稀缺大面积的顶复能上6万/平，小户型就别折腾自己了，除非价格真的很笋。

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项目效果图

如今的市场，你想饮头啖汤，一定会有烫嘴的风险，站岗的风险太高。长隆板块房价要上到7万/平，除非所有规划和旧改落地，否则凭现在的商业和人气根本支撑不住。

不着急可以等等，价格去掉水分是迟早的事。

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