十大轻资产行业排名,十大轻资产行业排名榜.

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此为《狐说商道》针对“长租公寓行业及公寓运营商”系列报道的第二篇稿件，聚焦自如。

9月底，魔方服务向港交所提交招股书，带着其7.6万套的在营公寓冲刺港股“长租公寓第一股”。同时也将这曾经一度是资本宠儿、却在2018年陷入暴雷潮后于资本市场蛰伏数年的长租公寓行业再度拉上台前。

而作为长租公寓领域的头部企业，自如也曾经多次传出上市相关的传闻，不过自如一直对外表示，并没有上市时间表，不急于寻求上市。

成立于2011年的自如如今已经发展成为了长租公寓领域的头部企业，2019年时，自如的在管房源就超过了100万间，服务了近50万业主以及300万的租客。

自如庞大的规模依托于其背后拥有庞大房源数据的链家，而在此基础上建立起的长租公寓业务的主力是分散式公寓，也就是传统的二房东模式。

但这一模式在过往的经验中被证明存在不小的风险，根据央广网的相关报道显示：2017年至2020年的三年内，全国共有153家长租企业“爆雷”，2020年1-11月就多达84家，其中，很大一部分原因在于“高进低出”“长收短付”、滥用“租金贷”等运营模式以及快速扩张规模膨胀下的入不敷出，最终导致资金链断裂。

而上述的高进低出、长收短租等现象均多发于分散式的二房东模式长租公寓之中，也即是自如目前的主要模式。

除了主要模式存疑外，相较于其他中介系及互联网长租公寓品牌，自如也并没有真正意义上的模式壁垒，其能够区别于传统的分散二房东而脱颖而出的主要因素在于，品牌、规模以及获客渠道优势。

过往的二房东模式持续走弱，长租公寓行业中不少企业都在寻求破局，更换“打法”。

而在这样的背景下，自如开始求变、求发展，如尝试向更轻模式转型的自如增益租，以及能够获得更高溢价率的集中式长租公寓端的发力。

除了自身的问题外，自如还需要面临行业愈发升级的竞争，其中，与自如系出同门，拥有同样大中介平台背景优势的贝壳于2021年发布了一体两翼战略，即以房屋中介经纪业务为体，家居家装以及房屋租赁业务为两翼的发展模式，正式下场做租赁业务。

贝壳租房与自如无疑具有相当多的相似之处，二者在业务端以及商业模式上有互补之处，但由于二者所面对的业主及租客的需求并非完全独立，而是具有较强的替代性，二者难免会在众多租赁业务航道上有直接或间接的竞争。

轻资产模式尝试：自如增益租

自如过往的长租公寓形态普遍存在模式过重的问题，在从个人房东手中收得分散的房源后，自如会对这些房源进行整体的重新装修，而后再进行出租。

在这一过程中，自如一方面需要承担装修的成本，另一方面合约时间往往较长，在这样的模式下，自如每一套房源的形成都需要承担相对较高的成本，从而也就具有更高资金风险。

因此，如何降低前置成本成为自如需要解决的问题之一。此前，于2020年，过高的前置成本就曾经给自如带来过一场降租风波，而该事件的起因就来自过高的收房成本遇上市场变化，导致价格倒挂。而此前不少暴雷、关门的企业也是倒在了快速扩张下急剧累积的收房成本之下。

2021年自如推出的增益租模式，就是自如在降低前置成本上所作出的创新。

首先，在增益租模式下，自如会给业主提供几种装修模板供业主选择，同时装修的成本将由业主承担。

通过这一模式，自如能够省去前期装修的成本，同时经过装修提升了品质的房源在出租方面也有着相对优势。

此外，该模式下的房屋租赁合约可以一年起签，在操作上则更加灵活。

收益模式上，自如增益租改变了过往吃租金价差的收益模式，而是以实际租金与房东进行分成，房东能够取得收房时约定的保底租金，保底收益率为80%，超出保底租金的部分将由自如与房东按一定比例分成。

增益租模式下，自如需要付出的前置成本有了一定的幅度的降低，属于一种相对较为轻资产的运营方式，在整个过程中自如投入的主要成本就是80%收益率的保底租金，多余部分则是以分成的方式获取收益。

根据部分媒体的报道，多余部分的租金分成比例为各占50%，此外，业主还需每个月向自如支付8%月租的管理费，再加上租客每个月10%的服务费，以此计算，如果该房源全年出租，自如每个月能收取房租28%的服务费。

换言之，如果房屋按照预期出租，自如在整个过程中除了人工外，并没有任何投入，同时能够每月收取28%月租的服务费，这就是自如的轻资产运营模式。

不过，自如增益租不吃价差的模式本质上与先前的模式差异并不是很大，过往自如需要承担装修的成本，进而将装修成本分摊在了每月的房租当中，增益租下自如并不需要自费对房屋进行装修，因此而减少了房租上的价差，对于自如而言，区别就在于转嫁了装修投入成本与房屋空置之间产生损失的风险。

根据媒体报道，自如曾表示，房屋装修后，租金能够上涨约20%，如果据此计算，在不考虑自如原先托管模式可能存在的托管费以及空置期的情况下，房屋正常出租，业主通过增益租所能取得的出租收益相当于不经过装修直接托管给自如的98.4%，而如果房屋存在空置期没能取得额外收益，只能拿到72%（扣除8%管理费）保底收益的业主则仅能取得直接托管收益的86.4%，这12%的或有收益差就是自如转嫁给业主的装修后空置风险，如果扣除自如原有托管模式可能存在的托管费以及空置期后，收益差的比例可能还会进一步的增大。

同时，有部分业主反映，80%的保底收益是根据第一年时约定的价格来计算，并不会随后续房租的上涨而增长，因此业主实际取得的收益比例还会逐年降低，而同时在度过装修成本均摊在保底收益里的几年后，业主并未随房租一同上涨的保底收益是否会高于市场价则同样存疑。

此外，为了取得最高28%月租的每月收益，自如要做的就是尽快将房屋出租，降低空置率，因为房屋一旦空置，自如不仅拿不到租客的服务费，同时还需承担支付给业主的72%的保底租金。

而加快房屋出租速度，提高出租率、降低空置率等，均需要自如与时间赛跑，从而也无法摆脱自如重装出租模式以来所一直需要面对的问题，即装修以及空气质量问题。

自2018年因与甲醛相关的事件被推上风口浪尖以来，自如始终无法彻底解决其部分房源甲醛超标等问题。

在黑猫投诉平台上，仅2022年下半年，自如接到的有关甲醛超标的投诉就超过20起。

而这些事件的背后，一方面来自于自如百万级别的房源所带来的巨大基数，另一方面则来自于自如二房东模式下对于房屋快速出租以获取盈利空间的需求。

集中带来的高溢价率

除了在轻资产模式上的尝试，自如还在相对模式较重的领域，也是过往房企系长租公寓的主战场，集中式长租公寓上有所发力。

集中式长租公寓主要是由自如从业主处将整栋或几层物业整体收入，并进行重新装配后出租，并对其进行集中式的管理服务。

在分散式长租模式下的自如，其能够对房源赋予的附加价值较为有限，在这种情况下，自如前期凝结在房源中的装修成本以及日后分散在日常运营中的空置成本需要更长的回收周期。

但集中式长租公寓模式下，由于整栋或数层房源能够进行集中式的管理，并在此基础上诞生出社区效应以及各类公区等附加服务，自如能够给其房源带来更高的溢价空间。

根据自如官网，目前自如在北京、上海、深圳3个城市共开设有12个自如寓，而根据其2021年披露的集中式租赁项目经营数据，目前自如已经在全国8个城市管理有65栋集中式项目，整体出租率超98％，这一数据还要高过其分散式公寓的出租率（95%）。同时，60％的房源实现0空置周转。

而这一业务所附带的高溢价率，在自如集中式长租公寓“旗舰”产品的自如寓上就有所体现。

如位于北京市海淀区五道口展春园的自如寓，目前其房源中尚有21平的一居室在租，月租金达到5800元。

而同样位于展春园小区内的42平左右的自如的在租一居室，其平均租金为约7610元/月。

挂在链家、我爱我家等平台上的同小区、类似户型一居室的平均租金则在6600元左右。

在此基础上计算出的每平米平均租赁价格分别为：中介平台157元/平，自如181元/平，自如寓276元/平。

经计算，自如的房源较该小区同户型房源的溢价率15%，自如寓的每平米租赁价格较周边小区的均价则高出约75%，同时也要远高于自如在同小区的分散式长租产品。

位于北京市朝阳区望京的自如寓每平米均价较周边溢价甚至达到近120%。

不过由于整租独立卫浴这一户型本身带有较高的溢价，且具体水平无法精准量化，所以自如寓的溢价水平会低于粗略计算下的溢价率，不过整体也是处于一个较高的水平。

收入整栋物业，整体进行装修后出租的庞大前期成本下，自如寓的获利基本盘就依托在高出租率的同时，明显高于市场价的每平米租金当中。

对于自如寓价格相对周边其他房源较高的原因，搜狐财经在部分自如寓门店走访的过程中，自如寓的管家给出的回答较为一致。

首先是年轻化社区的概念，自如寓的管家表示，其对用户的年龄层有较严格的标准，基本将年龄限制在18-40岁之间，而这样具有特定气质的社区只有在集中式的公寓中才有可能实现，分散式的房源或公寓没有筛选的条件，也没有形成社区的基础。

此外还有集中式管理以及功能齐全的公区，从走访的几处线下门店来看，自如寓的公区基本包含健身区、台球桌、以及开放式的茶水间等。

以自如寓管家的说法，集中式管理以及公区等的使用费用均包含在每月支付的、房租10%的服务费中，不过这两项优势同时也会在本身相对较高的房租中有所体现，自如寓所提供的各类附加服务都为其相较于临近分散房源的较高溢价率提供了支撑。

但同时，对于自如以及自如寓的溢价率，有部分消费者认为其价格过高的同时，并没有收获等价的服务与体验，不过也有消费者对搜狐财经表示，相较于花大量时间去甄别房源、联系中介等，自己更愿意多花钱选择自如的产品以节约自己的时间及精力。

虽然集中式的长租公寓能够带来更高的溢价率，却也需要承担更长的成本回收周期，此外，与该赛道上的主力玩家——房企系长租公寓品牌不同，自如的集中式长租公寓的扩张渠道相对有限，即使在2020年底通过并购贝客公寓一次性获得53个集中性项目的情况下，其集中式业务的规模依旧处于一个相对较小的水平，未来如何获得更多的房源是自如集中式业务发展需要突破的重要关卡。

系出同门的贝壳下场做租房

除对模式的探索以及业务布局的规划外，自如未来还需要面对不少来自外部的压力，其中与其系出同门，具有相同基因，掌握相同流量壁垒的贝壳租房无疑是其难以避开的“对手”。

在过去很长一段时间里，贝壳都倾向于是一个围绕房地产相关经纪业务的居住服务平台。

不过，随着其房产经纪业务的收缩，贝壳在2021年底正式公布其一体两翼战略，而其两翼就包括惠居事业线，也即贝壳租房，此后贝壳便亲自下场做起了房产租赁的一线业务。

根据贝壳租房的相关信息及报道，目前贝壳在租房领域已经构建起租赁经纪、公寓运营、专业机构托管以及投资共建4种核心业务模式。

从上述这四项业务来看，贝壳在租房领域的业务模式和布局维度并没有超出传统住房租赁企业的商业逻辑框架，因此也无可避免的与同样深耕与租赁领域的自如有所重叠。

首先是连接链家等中介的租赁经纪服务，在这一商业模式中，贝壳租房扮演的是一个经纪人接入平台的角色，并不会亲自下场参与运营与服务，而该业务是自如并未过多涉足的领域，因此并不存在竞争关系，

但贝壳租房今年2月份推出的贝壳省心租业务，就与自如的长租公寓模式存在不少相似之处。

根据相关信息，贝壳省心租主要是将分散收入，而后通过贝壳找房这一平台进行出租，也就是贝壳的分散式长租公寓业务。

不过二者之间也略有不同，贝壳省心租并不会对房源进行重新装修，而是在收房时就选择精装修房源，而自如的模式则将投入额外的装修成本。

贝壳省心租的获利模式是根据同类型房源平均成交周期约定空置期，给业主提供固定收益，并通过快速出租，挣空置期的钱，而这种与自如增益租的业主保底收益则略有相似。

从这一角度来看，贝壳省心租与自如增益租所针对的业主群体或许会存在一定的重合。

针对贝壳租房业务与自如是否存在业务重叠的问题，搜狐财经向贝壳了解了相关情况，贝壳表示，贝壳租房与自如贝壳租房和自如作为密切合作伙伴，模式互有不同，彼此互补。

目前，贝壳省心租业务尚在起步阶段，根据相关报道，截至2022年7月，贝壳省心租在北京、上海、天津、成都、杭州、苏州、宁波、深圳8个城市服务和在管房源超35000套，而上述8个城市均在自如的10个主要城市之中，未来随着贝壳省心租规模的进一步发展，与自如的直接或间接性的竞争可能会更加明确。

此外，在自如推进布局的集中式长租公寓领域，刚刚起步的贝壳租房同样有所投入。

在集中式公寓运营方面，贝壳租房目前已经构建起既有轻资产的品牌加盟、托管运营、商务咨询、招租去化、租客服务等运营赋能模式，同时也有相对资产模式较重的投资共建业务。

今年2月，贝壳与乐湾公寓合作签约，在上海徐汇区合作建设一个占地近4万平的贝壳新青年公寓。该项目由老旧厂房改造而来，项目总体量达2978套并实行集中式、服务式管理，而该项目也是贝壳租房投资共建的首个青年公寓项目。

可见，贝壳租房在集中式公寓领域，无论是以轻、重资产模式均进行了一定程度的尝试与布局。同时，由于其集中式公寓业务与自如寓之间的“撞车”以及引进乐湾公寓作为合作伙伴，均引起了外界的讨论。

作为根植于房产交易以及租赁平台多年的贝壳无疑已经积累下了庞大的客户群体以及规模，因此对于寻求业务新增长点的贝壳而言，下场自营租赁是顺理成章的转化过程。同时，贝壳与自如是两个相互独立的主体，作为上市公司的贝壳也并不需要将其庞大的房源信息资源所带来的租赁商机经由自如转化。

从目前来看，二者之前的业务确实存在一定的差异性，但是伴随着作为贝壳新增长驱动力的租房业务的发展，未来的贝壳租房是否会和自如有泾渭分明的业务差异则存在一定的疑问。

此外，由于租房市场的大部分业主方以及租客方的需求之间并不存在明显的不可代替性，自如的客户群体同样有可能是贝壳租房的用户群体，因此二者之间或许存在间接的竞争关系。

在未来如何与贝壳租房“协同作战”，避免同业竞争是自如所要面对的问题，此外，在保持两者业务区分度的情况下，自如在未来业务发展方向的选择上也将受到一定的限制。

运营编辑：张祎

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