前 言
笔者在从地产行业转向养老行业的过程中,接触过很多企业同仁,有人想在较偏远的山青水秀地区建设个很大的养老院、有人想在支付能力不足的区域做高端,有人想用较短时间收回投资……
根据笔者多年从事养老行业市场、策划、投资、运营等的实战经验,初步总结了一些模式研究,借此与大家分享!本次主要介绍了养老地产的发展模式,后期继续推出运营模式、商业模式、盈利模式、融资模式等与同行进行交互动流,以期推动行业发展。
养老地产发展模式
这里指广义的养老地产,包括销售的养老地产与持有运营的养老设施。
从投资实战角度出发:以距离城市中心交通便捷性为主导因素,结合项目城市、区位、地块规模、资源条件等因素。
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进行深入分析发现:虽然不是所有的城市发展模式都一样,不是所有的区位发展模式都一样、不是所有的地块发展模式都一样;但是以区位要素为核心,依托于城市宏观要素、立足于地块本体条件。
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主流发展模式归纳为三类:机构型(市区)发展模式、综合型(近郊区)发展模式、旅居型(远郊区)发展模式。(详见下图)那么,我们在看到一个项目从宏观—城市、中观—区位、微观—地块做个初步研判项目属于某一种类型或是混合型的。但在实践操作中,存在着个案与特例。
主流三种发展模式的指标特征
主力发展模式在开发模式、开发理念、客群画像、产品设计、规模特指标方面一般有着各自明显的特征,详见下表。这些特征有利于各类企业在投资后,根据自身的优势,选择适合自己的业务发展。如住宅类转型开发企业,要进入养老行业,应首选综合型养老模式,并寻找具有运营经验的医疗机构、养老机构、健康管理机构等进行合作。
养老地产不同发展模式要素特征
发展 模式 |
机构型养老 |
综合型养老 |
旅居型养老 |
开发 模式 |
颐养结合模式 |
住宅开发模式+颐养结合模式+适老住宅模式 |
旅游地产模式+休闲地产模式+适老住宅模式+养生地产模式 |
开发理念 |
父母来养老+子女来探望 |
父母来养老+子女来生活+天伦之乐 |
父母来养老+子女来度假 +天伦之乐 |
尊严养老、优雅养老 |
全龄化社区(一碗汤距离社区)、CCRC |
养老就是度假、养生就是养老 |
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客群画像 |
护理型+协助型 |
活跃型+协助型+护理型 |
活跃型 |
产品 设计 |
小型实体养老院+虚拟养老院(为社区养老需求服务) |
社区住宅+适老住宅+小型实体养老院+虚拟养老院 |
养生住宅+适老住宅+虚拟养老院(为社区养老需求服务) |
规模 指标 |
一般位于市中心、开发体量较小,如北京市目前的养老院规模在1-2万㎡之间。 |
一般位于城市近郊区域,开发体量中等以上,一般至少10万㎡,甚至可以是一个养老新城。 |
一般位于城市外围及外省市区域,旅游度假资源突出 ,开发体量较大,甚至可以是主题新城。 |
基于以上分析,我们在初步研判项目方向时,务必要重点考虑区位因素,因为区位因素中经济指标、社会指标、人口指标等基本决定了需求能力,位置指标、交通指标、景观指标等基本决定位了产品供给形态。当然实际开发中,与企业的实力、项目辐射力等等有着很大关系,这里只是说明存在一些一般性的规律,供同行参考。
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